Итальянское законодательство открывает возможность приобретения недвижимости для граждан других государств. Важным условием является то, что покупатель не должен быть резидентом страны, входящей в перечень нежелательных для Италии. Россия в этот список не включена, поэтому российские граждане могут свободно инвестировать в итальянскую недвижимость. Однако, в отличие от приобретения элитной недвижимости в России, процесс в Италии имеет свою специфику и требует внимания к ряду юридических и финансовых аспектов.
Обязательные условия для покупателя-иностранца
Перед началом сделки необходимо учесть несколько фундаментальных требований:
• Способ оплаты: Оплата должна производиться строго установленными методами, часто через банковский перевод, что обеспечивает прозрачность сделки.
• Легальный статус: Покупатель не может оставаться анонимным. Он должен находиться на территории Италии на законных основаниях, даже если не является резидентом.
• Налоговый код (Codice Fiscale): Обязательным шагом является получение итальянского налогового номера, который необходим для любых финансовых и юридических операций.
• Государственная регистрация: Все договоры подлежат обязательной регистрации в государственных реестрах. Только с момента этой регистрации покупатель официально становится собственником.
Трехэтапная процедура покупки
Процесс приобретения недвижимости в Италии структурирован и состоит из трех четких стадий.
1. Предложение о покупке (Proposta d'Acquisto)
После выбора объекта и принятия решения покупатель через агентство недвижимости оформляет предварительное предложение. Этот документ фиксирует ключевые условия:
• Точный адрес и согласованная стоимость объекта.
• Предполагаемые сроки и график расчетов.
Для подтверждения серьезности намерений покупатель вносит задаток (caparra confirmatoria), обычно в размере около 5% от стоимости. Чек выписывается непосредственно на имя продавца. Этот шаг юридически обязывает стороны продолжить сделку.
2. Предварительный договор (Compromesso)
Через несколько дней после предложения стороны заключают предварительный контракт. На этом этапе покупатель переводит продавцу значительную часть суммы — от 10% до 20% от общей стоимости. Также оплачиваются услуги риэлторского агентства. Подписание Compromesso закрепляет за покупателем эксклюзивное право на покупку выбранного объекта. Как правило, между подписанием предварительного договора и завершающей стадией проходит около 30 дней. Это время отводится покупателю для перевода оставшихся средств на итальянский банковский счет и покрытия сопутствующих расходов (налоги, нотариальные услуги).
3. Заключительный акт у нотариуса (Rogito Notarile)
Финальным этапом является подписание окончательного акта купли-продажи в присутствии государственного нотариуса. Этот документ юридически передает право собственности от продавца к покупателю. Важно отметить, что окончательный расчет производится не наличными, а банковским чеком или переводом. После подписания нотариус инициирует процедуру перерегистрации объекта в земельном кадастре (Registro Immobiliare), все расходы на которую несет покупатель. По завершении процесса у бывшего владельца на руках остается выписка из Реестра собственности, подтверждающая смену владельца.